不動産投資

金持ち大家さん高橋誠一ブログ

金持ち大家さんの本を出している高橋誠一さんのブログ
あるんでしょうか。

ちょっと私は知りませんがｗ

メールマガジンがあり、私は読んでいます。
不動産の情報が送られきます。

イチオシの物件情報なんかが書いてあります♪

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不動産投資　人生設計

前回の続きです。（ANNEX・NEO　５５回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

※ANNEX・NEOシリーズ最後の記事になります。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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将来を楽しく生きるために、『人生設計』をしましょう！
そのための準備として、年金問題、長生きリスク、増税、リスクと付き合うことが必要です。

目標を決めて、少しづつ実行
今、健康で仕事ができる時だからこそ何かをするべき
マンションに働いてもらい、不労所得のある生活を目指す

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まとめの内容でした。
私は、将来が不安で仕方がありません。

年金あるの？増税して可処分所得減るよね？
健康でなくなって仕事できなくなったら、生活どうするの？
景気良くなるの？

そんな時代ですから、資産運用の一歩を踏み出しました。
ミドルリスク、ミドルリターンなのが不動産投資だと思います。

ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯで不動産投資を始めた私の方法を５５回に渡り記事にしてきました。
このブログが誰かの役に立ち、人生設計のきっかけになればいいと思います。

今後は、ランニングのことや始めてみて分かったことを書いていきたいと思います。
どうぞよろしくお願いします（・∀・）ｂ

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不動産投資　日本コミュニティー

前回の続きです。（ANNEX・NEO　５３回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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関連会社に、建物管理会社の日本コミュニティーがあります。
中古物件は管理状態が問われます。

日常の管理がきちんとされているか、修繕計画が適正かなど
マンション管理の専門家として、第三者の立場からアドバイスさせていただきます。

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実際にアドバイスをどうしているのか分かっていませんが、
建物管理会社がマンション診断を実施しています。

事務管理業務、巡回管理業務、清掃業務、建物・設備保守点検業務などを
チェックしているようです。

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不動産投資　都心１７区

前回の続きです。（ANNEX・NEO　５２回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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都心１７区に絞って物件を紹介します。
（東京２３区より厳選した１７区です）

家賃保証ができない物件は紹介しません。
当社もリスクを抱えたくありませんので、
入居者がつきやすく、希少価値が高い不動産のみを対象とします。

都心のメリット
・単身者が都内に集中
・単身ビジネスマンは、会社に近く利便性がいいところを好む
・家賃が比較的高く、下がりにくい
・都心回帰現象で、人口が集中しつつある
・ワンルーム規制で建ちにくくなっている

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板橋区、北区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区は外れます。
東京でも下の方が対象範囲です。それだけエリアを限定することで、マーケットを重視した
戦略のようです。他社ではここまで絞っているのは聞きませんね。神奈川や埼玉も入りません。
徹底的って感じがします。リスクは極力取らない姿勢を感じました。

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不動産投資　入居者ニーズ

前回の続きです。（ANNEX・NEO　５１回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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徒歩何分までが許容範囲かという入居者アンケートでは、
１０分以内という意見が多いです。

が。。

当社では駅から徒歩９分以内の物件を紹介します。
駅から近いのは以下のメリットがあります。

入居者がつきやすいです。
⇒空室リスク対策になります。

希少価値が高いです。
⇒資産性が保ちやすいです。

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家賃の次に重視するのが、駅近かどうかです。
１０分でも結構歩くとあります。９分以内の物件であれば、家賃と駅近のバランスからして
もっとも需要がありそうです。
（５分以内は家賃が高いからやめておこう、１０分以上は遠すぎるとなる人が多そうｗ）

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不動産投資　耐震基準

前回の続きです。（ANNEX・NEO　５０回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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紹介する物件は平成７年以降建てられた物件が主になります。

バブル期のワンルーム物件は、３点ユニット、収納なし、設備が乏しいなど
転売目的で、入居者が住むということをあまり考えられていないつくりになっています。
バブル崩壊後の１９９５年頃からは、設備が整ってきました。

また、１９８１年６月１日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準の建物です。
阪神淡路大震災では、この基準ができる以前の物件が多く倒壊したというデータもあります。
新耐震基準の建物は耐震性が優れていると考えています。

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地震大国の日本。長期で考えていくのであれば、耐震性は外せません。
建物が建っているのが大前提ですし。

また、築浅の方が設備が比較的新しいでしょう。
入居者のことを考えると、古いところよりは新しいところに住みたい人が多いでしょう。

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不動産投資　内装保証

前回の続きです。（ANNEX・NEO　４９回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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入居者の退去時のリフォーム費用について、内装費は定額制になります。

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不動産投資　設備保証

前回の続きです。（ANNEX・NEO　４８回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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設備保証付きでスタートなので安心です。

中古マンションを購入してすぐ、設備が故障して急な出費が発生。。
これでは、オーナー様に申し訳ないので、お引渡しから１年間は
設備の修理費用は頂きません。

ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯが全額保証します。

設備というのは、
エアコン、換気扇、インターホン、収納ボックス、キッチンセット、洗面台、
給湯器、浄水器、浴室乾燥機などです。

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これは他社はどうかわかりませんが、中古物件の場合はある程度覚悟しなくてはいけません。
家賃収入は、これらの費用がかかることをみこしてある程度ストックしておく必要があります。
突然の出費になりますし。毎月１０００～２０００円程度は残しておいた方がいいでしょう。

私の方針は一切家賃収入には手をつけないつもりですが。
（将来大きな出費があるかもしれませんし。。）

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不動産投資　仲介

前回の続きです。（ANNEX・NEO　４７回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯから物件を購入するメリットです。

①仲介手数料がかかりません。

ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯ自身が売主のため、手数料がかかりません。
仲介の場合、物件価格　×　３％　＋　６万円（消費税別）がだいたいかかります。

例　１５００万　×　３％　＋　６万円　＝　５１万
　　５１万　×　８％（消費税）　＝　５５．８万円
　　
②プランニング～購入～管理までトータルでサポート

マンション投資のスタートするまでのプランニング、物件紹介、賃貸管理までが守備範囲です。
紹介する物件は、プロの目線から選んだ厳選物件です。
物件の引き渡し後に瑕疵が見つかった場合、売主としての担保責任を負います。

③提携の金融機関を紹介します。

提携金融機関の中から、お客様のプランにあった住宅ローンをご使用いただけます。
金利優遇などもあります。

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仲介手数料がかからないのは大きいと思います。
初期費用を抑えられます。仲介の場合、物件のことを良く知らないことがありますし。
私の中では②が重要です。ここがトータルでない場合、複数業者に跨る為、管理がめんどうになります。
（家賃保証する会社の場合、トータルのところが多いと思いますが）

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不動産投資　内装保証

前回の続きです。（ANNEX・NEO　４６回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第３部「ＡＮＮＥＸ・ＮＥＯのマンション投資」

以下内容になります。

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入居者の退去時のリフォーム費用について、内装費は定額制になります。

３万円（税別）で、残りは当社で負担します。
オーナー様に急な大金を支払っていただくことはありません。

他社の内装保証の場合の例

家賃８万の場合、
８万　×　３％　＝　２４００円／月
２４００円　×　１２か月　＝　２８８００円／年
３年入居で、２８８００円　×　３年　＝　８６４００円

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内装保証のことはピンと今だにきていませんが、リフォーム時にかかる費用が
結構かかるという話でした。ワンルームは入れ替わりが多い物件です。
早ければ２年以内でしょう。そうなるとリフォーム費用が抑えられた方がいいのかなという感覚です。

入居者が気に入ってくれれば当分発生しませんが、築年数が進んでいくと
満足度が落ちていくので、発生頻度も高くなっていきそうですね。

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