不動産投資

私の投資スタイルは中古ワンルーム投資と決めました。
以前、三重県や愛知県の４０００万、５０００万するアパート１棟を勧められたことが
ありましたが、スルガ銀行のオーバーローンで金利は４．５パーセントでした。

キャッシュフロー―は出ていましたが、
とてもじゃありませんが、金利が大きすぎて、
毎月の返済が滞ったら、田舎なので空室が続いたら、経営破綻してしまう。
そう思いました。

不動産がどういうものか良く分かっていないうちは
極力リスクを小さくしようと決めました。

そこで区分所有、つまり中古ワンルームに目を向けました。
結果、今はそのワンルームを手に入れることになっています。

その時に参考にした書籍はこちらです。 

株式会社SGSは新宿を拠点にしている会社のようです。
会社概要では、

①不動産売買仲介
②不動産賃貸
③リフォーム
④不動産コンサルティング

が事業内容となっています。

公式サイトでは５００万以下の物件情報がありました。
サイト内の検索条件が項目がいくつかあり、検索しやすいですね。

マンション経営大学の個別面談ですが、前回の続きです。
新築ワンルームマンションを勧められて、それは保険対策で
キャッシュフローはマイナスだけど、保険を買っていると思ってくださいとのこと。

やっぱり新築はこえーなと思っていて、聞いてみました。

「中古ワンルームマンションはやっていないんですか？」

「やっているんですが、今話お聞きした感じでは新築だと思いますよ。
　中古は中古でリスクがありますよ」
　
ってことで中古ワンルームマンションの投資リスクについて
話してくださいました。

中古は、まず売りに出されているので何か訳がある。
例えば、管理費や修繕費が滞納されていることがある。
新築は修繕がしばらくかかることがないが、中古は購入してから早い段階でかかってくる。

なるほど。。



それでも、新築マンションは業者さんの利益がたっぷり乗っています。
中古ワンルームは新築の７、８割の価格です。

私の投資スタイルはキャッシュフローを残して、次の購入物件の資金にしたいと思っていました。よって、後日お断りのメールをさせていただきました。

目的を年金と保険と考えた場合でも、新築でも中古でも達成できます。
であれば、中古の方が割安です。修繕の問題もあるかもしれませんが、築浅の中古の物件を購入することで長期で見れば、それほど差はないのではないでしょうか。

この１か月後に中古のワンルームマンションを購入することになります。
次回からはその話をしたいと思います。

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マンション経営大学の個別面談ですが、前回の続きです。
新築ワンルームマンションを勧められて、それは保険対策だと
いうことがわかったところです。

営業マンは私がキャッシュフローが出ないことであまりいい表情を
しなかったのを見て、こういいました。

「家賃収入から銀行への返済金額と管理費・修繕費を引いた金額が
　毎月約１万持ち出しになりますが、月１万の保険代を払っていると
　考えていただければと思います。」
（サンプルで頭金１００万程度入れて、金利２．４％で返済期間３５年で、
　マンション購入価格は２９００万程度でざっくりと計算したもの）
　
確かに、そうだなと感じました。
生命保険がわりで、しかも万が一になれば残債は無くなる。
悪い条件ではないです。

保険を購入したら、不動産がついてきてそこから将来（ローン返済後）年金が出る。
そんな感じでしょうね。

但し、毎月１万の出費ということで、３５年ともなると
１万×１２か月×３５年は、４２０万。
まあ、約５００万はいくだろうな。

マンション価格は約３０００万と合わせて３５００万の出費。
そこで家賃を約毎月平均９万くらいもらえるとして、いったいいつ
回収できるのか、、、（後で調べてみました）

３５００万÷９万　＝　３８８．８８・・　≠３８９ヶ月　≠３２年５か月

回収期間かかりすぎー。。。
（これで計算あってるのかわからんけど）

ってことで今回はここまでです。
次回にその⑤について書きますね！

マンション経営大学の個別面談ですが、前回の続きです。
新築ワンルームマンションを勧められて、それは保険と年金対策だと
思ってほしいと言われたところです。

保険ってところがよく分からなかったのですが、聞いたところ、
団体生命信用保険というのをローンを借りたときにつけることができます。
団信（だんしん）と略していうのですが、保険の契約者が亡くなった場合に
ローンの残債を完済したことにできる保険なんです。

つまり長期でローンを組んでその間に自分に万が一のことがあっても
残された家族等にローンの負担がないようにできるということです。
住宅ローンなどでは聞いたことがあったのですが、アパートローンなども
つけることができるのは初めて知りました。

しかも住宅ローンと違うのは、ローンが完済された後に家族には
家賃収入が入るってことです。

まあ、修繕費や管理費はずっと払い続けるのでそれを引いた額が
手どりの金額になると思うのですが、マンションと家賃収入を残せるってことですね。

なるほど、そういうことなのか！
って思った個別面談でした。

ローンの返済期間中のキャッシュフローはでませんので、そこを飲みこめるか
どうかですね。

ってことで今回はここまでです。
次回にその④について書きますね！

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