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マンション経営大学 セミナー その⑤
マンション経営大学の個別面談ですが、前回の続きです。
新築ワンルームマンションを勧められて、それは保険対策で
キャッシュフローはマイナスだけど、保険を買っていると思ってくださいとのこと。
やっぱり新築はこえーなと思っていて、聞いてみました。
「中古ワンルームマンションはやっていないんですか?」
「やっているんですが、今話お聞きした感じでは新築だと思いますよ。
中古は中古でリスクがありますよ」
ってことで中古ワンルームマンションの投資リスクについて
話してくださいました。
中古は、まず売りに出されているので何か訳がある。
例えば、管理費や修繕費が滞納されていることがある。
新築は修繕がしばらくかかることがないが、中古は購入してから早い段階でかかってくる。
なるほど。。
それでも、新築マンションは業者さんの利益がたっぷり乗っています。
中古ワンルームは新築の7、8割の価格です。
私の投資スタイルはキャッシュフローを残して、次の購入物件の資金にしたいと思っていました。よって、後日お断りのメールをさせていただきました。
目的を年金と保険と考えた場合でも、新築でも中古でも達成できます。
であれば、中古の方が割安です。修繕の問題もあるかもしれませんが、築浅の中古の物件を購入することで長期で見れば、それほど差はないのではないでしょうか。
この1か月後に中古のワンルームマンションを購入することになります。
次回からはその話をしたいと思います。
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マンション経営大学 セミナー その④
マンション経営大学の個別面談ですが、前回の続きです。
新築ワンルームマンションを勧められて、それは保険対策だと
いうことがわかったところです。
営業マンは私がキャッシュフローが出ないことであまりいい表情を
しなかったのを見て、こういいました。
「家賃収入から銀行への返済金額と管理費・修繕費を引いた金額が
毎月約1万持ち出しになりますが、月1万の保険代を払っていると
考えていただければと思います。」
(サンプルで頭金100万程度入れて、金利2.4%で返済期間35年で、
マンション購入価格は2900万程度でざっくりと計算したもの)
確かに、そうだなと感じました。
生命保険がわりで、しかも万が一になれば残債は無くなる。
悪い条件ではないです。
保険を購入したら、不動産がついてきてそこから将来(ローン返済後)年金が出る。
そんな感じでしょうね。
但し、毎月1万の出費ということで、35年ともなると
1万×12か月×35年は、420万。
まあ、約500万はいくだろうな。
マンション価格は約3000万と合わせて3500万の出費。
そこで家賃を約毎月平均9万くらいもらえるとして、いったいいつ
回収できるのか、、、(後で調べてみました)
3500万÷9万 = 388.88・・ ≠389ヶ月 ≠32年5か月
回収期間かかりすぎー。。。
(これで計算あってるのかわからんけど)
ってことで今回はここまでです。
次回にその⑤について書きますね!
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マンション経営大学 セミナー その③
マンション経営大学の個別面談ですが、前回の続きです。
新築ワンルームマンションを勧められて、それは保険と年金対策だと
思ってほしいと言われたところです。
保険ってところがよく分からなかったのですが、聞いたところ、
団体生命信用保険というのをローンを借りたときにつけることができます。
団信(だんしん)と略していうのですが、保険の契約者が亡くなった場合に
ローンの残債を完済したことにできる保険なんです。
つまり長期でローンを組んでその間に自分に万が一のことがあっても
残された家族等にローンの負担がないようにできるということです。
住宅ローンなどでは聞いたことがあったのですが、アパートローンなども
つけることができるのは初めて知りました。
しかも住宅ローンと違うのは、ローンが完済された後に家族には
家賃収入が入るってことです。
まあ、修繕費や管理費はずっと払い続けるのでそれを引いた額が
手どりの金額になると思うのですが、マンションと家賃収入を残せるってことですね。
なるほど、そういうことなのか!
って思った個別面談でした。
ローンの返済期間中のキャッシュフローはでませんので、そこを飲みこめるか
どうかですね。
ってことで今回はここまでです。
次回にその④について書きますね!
不動産投資は多少の勉強は必要です。
無料での資料請求ができるところがあるので、是非活用してみてください(*^^*)ノ
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マンション経営大学 セミナー その②
マンション経営大学の個別面談ですが、前回の続きです。
つまり、新築ワンルームマンションを始めませんか?
という提案をされたわけですが、
私の中ではそれは”無い”と思っていました。
なぜなら、新築なので購入価格が高く、利回りにするとそこまで
おいしくないのです。
⇒利回りは投資金額に対する家賃収入のことですよ(^▽^)
つまり、キャッシュフローがでないのです。
ほとんどが赤字か、わずかな黒字になると知っていたからです。
それを営業マンに伝えたところ
「キャッシュを取る戦略ではこの話は無いのですが、
保険と年金対策だと思ってほしいです。」
そんなことを言われました。
「ん?どういうことですか?」
私は聞きました。
すると・・・・
ってことで今回はここまでです。
次回にその③について書きますね!
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