不動産投資

前回の続きです。（ANNEX・NEO　２４回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

以下内容になります。

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＜家賃下落＞
家賃下落については、長期的に入居者がつく物件かどうかがポイント。
そういう物件であれば、下落も少ないです。

例えば、
３点ユニット、電気コンロ、洗濯機置き場なし、収納なし

より、、、

バストイレ別、システムキッチン、収納スペース、
ウォシュレットトイレ、室内洗濯機置き場

がある物件を選択し、紹介します。

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収入源である家賃がどんどん下がっていては、投資として成功は遠いと感じます。
立地も大事ですが、長期目線では入居者が付きやすい物件かどうかも大事です。

特にバストイレ別が最低基準！
って人多いのではないでしょうか。

知り合いには、ウォシュレットが無ければダメって人もいます。
これつけとけば、「はずれなし」
そういう物件が大事かなと思います。

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前回の続きです。（ANNEX・NEO　２３回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

以下内容になります。

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＜地震保険＞
地震保険は火災保険と違い、任意になります。

保証内容
・地震による火災
・地震による損壊
・噴火による埋没
・津波による損失

１９８１年以降の物件は新耐震基準で
建築基準法が改正されました。

阪神淡路大震災で倒壊、崩壊した建物を調査すると
多くが、この新耐震基準以前に建てられた物件とのことです。

逆にこの基準以降に建てられた物件は大きな損壊がなかったことから
新耐震基準の建物であれば、耐震性に優れているといえます。

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地震が心配なオーナーなら入ってもいいでしょうが、
私は入りませんでした。築浅の物件でしたので、新耐震基準を満たしていますし。

津波が心配なら、そういう立地の物件はさけた方がいいでしょう。

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前回の続きです。（ANNEX・NEO　２２回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

以下内容になります。

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＜火災保険＞

住宅ローンは火災保険の加入が必須です。

保証内容
・火災
・落雷
・破裂・爆発
・建物外部からの物体の落下・飛来・衝突等
・水ぬれ
・労働協議に伴う暴力・破壊行為
・盗難
・火災
・不測かつ突発的な事故

オーナー加入の保険
入居者加入の保険
管理組合加入の保険
⇒３重の保険でリスク軽減

耐火性は木造よりマンションの方が高いです。
鉄筋コンクリート造もマンションの保険料はアパートや木造に比べて安いです。
理由は、貸亜や落雷などのリスクが低いからです。

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火災保険は必須なので入りましたが、なんと３５年で
一番グレードの高いプランを選択しても３１５２０円でした。

この安さには、かなりの確率でこの保険は活躍することがないのだろうと
思いました。火災保険はそれだけレアケースを保証するものですね。

それでも事が起こった時の被害額を考えれば、安いものでしょうｗ

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前回の続きです。（ANNEX・NEO　２１回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

以下内容になります。

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＜建物の管理状況が分かる＞
重要事項に関する調査報告書というものがあります。

これには、管理費の滞納状況、修繕積立金総額、管理費の金額、
駐輪場等の利用状況、修繕の状況などがしめされています。

このため、実際に物件を見て、管理状態を確認できます。

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調査報告書を実際に購入する際に確認しましたが、もしここで
修繕積立金が滞納している場合は、おそらく購入者が負担することになるでしょう。
（額によっては購入自体を遠慮しますが。。）

この状況は軽視できないと思います。所有者にこれからなるのに
問題物件ではそれで大きな出費になりかねないからです。

購入を検討した段階で絶対に見せてもらうようにしてください。

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前回の続きです。（ANNEX・NEO　２０回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

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＜安定した家賃＞
首都圏のワンルームの賃料の推移はこちらです。
（資料では、賃料が１２年間それほど変わっていない折れ線グラフ）

新築マンションの坪単価が下落傾向にありますが、中古マンションの坪単価は安定的です。
都心部の賃貸需要は高く、手頃な家賃の中古マンションへの居住ニーズが大きくなったのです。

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家賃は下落リスクがありますが、それは需要と供給の関係で下がりにくい地域があります。
素人なので、予想ですが、六本木や麻布、世田谷、銀座、表参道などは坪単価が高いので、
家賃の下落幅もそんなにないのかなと思います。

立地が良ければ、家賃の下落もそんなにないと私は思っています。
中古で立地がいい物件を探すのが肝かと。

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