不動産投資

前回の続きです。（ANNEX・NEO　２０回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

以下内容になります。

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＜安定した家賃＞
首都圏のワンルームの賃料の推移はこちらです。
（資料では、賃料が１２年間それほど変わっていない折れ線グラフ）

新築マンションの坪単価が下落傾向にありますが、中古マンションの坪単価は安定的です。
都心部の賃貸需要は高く、手頃な家賃の中古マンションへの居住ニーズが大きくなったのです。

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家賃は下落リスクがありますが、それは需要と供給の関係で下がりにくい地域があります。
素人なので、予想ですが、六本木や麻布、世田谷、銀座、表参道などは坪単価が高いので、
家賃の下落幅もそんなにないのかなと思います。

立地が良ければ、家賃の下落もそんなにないと私は思っています。
中古で立地がいい物件を探すのが肝かと。

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前回の続きです。（ANNEX・NEO　２０回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

以下内容になります。

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＜物件が低価格＞
首都圏ワンルーム　新築と中古の価格の推移をです。
（資料には折れ線グラフ）

中古ワンルームマンションは築年数の浅い物件で
新築時の７～８割程度の価格で購入されています。

中古マンションの価格は、需要と供給のバランス、市場原理で価格が決まります。

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新築と中古では低価格なのは中古と明らかです。
新築物件は家賃が中古と同じなので、利回りが出ません。
つまり、キャッシュが残りにくいです。私が以前違う業者さんに提案されたのは
赤字でした。（このブログをご覧になった方は新築は買ってはいけませんよｗ）

不動産投資はキャッシュが残るかどうかが大事だと思っています。

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前回の続きです。（ANNEX・NEO　１９回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

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＜なぜ築浅中古マンションなのか＞
①物件価格が低い！
新築時の約７～８割程度の価格で購入できます。

②安定した家賃収入！
低価格≠家賃が安い。価格の開きほど新築と中古の家賃の差はありません。

③建物の管理状態が分かる！
どのような管理状態か（建物、駐車場など）。
管理費の滞納状況や修繕積立金の金額が確認できます。

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私的には特に①と②です。新築と中古どっちがいいって悩まれている方がいたら、
この理由の通り。価格で有利です。自分が住みたいかを基準にしてしまうと新築ですが、
これは経営です。（きっぱり）

経営者は数字で考えるべきだと私は思います。住むのは自分ではありません。入居者であり、
中古の物件に入居者がいる以上、満足しているのです。

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前回の続きです。（ANNEX・NEO　１８回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

第１部「失敗しない！中古マンション投資」

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＜繰上げ返済でスピード完済＞
繰り上げ返済を活用することで、短期で複数所有することが可能です。

下の例は、年間家賃収入８０万、貯金を毎年５０万する人の例です。

【例】
１件目　毎年貯金した５０万を繰り上げ返済
↓
１件目完済
↓
２件目　１件目より年間家賃収入８０万と貯金５０万を足した１３０万を繰り上げ返済
↓
２件目完済
↓
３件目　１、２件目より年間家賃収入１６０万と貯金５０万を足した２１０万を繰り上げ返済
↓
３件目完済
↓
年間家賃収入が２４０万

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３件持つと、年間家賃収入が２４０万。
月では１２万。

年金のゆとりある生活（３７万／月）を送るために、公的年金が２１万だとすると
この方法では１２万を足して３３万となり、近づいた形ですね。

投資の規模としては３件以上持つことが望ましいのかなと思います。
（サラリーマンや自営業者で公的年金がもらえるのが前提ですが。）

私は現時点では１件しか保有しておりませんが、今後増やしていこうと考えています。
年金がもらえなくても問題ないように人生設計を立てていきたいです。

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前回の続きです。（ANNEX・NEO　１７回目）
私はANNEX・NEOの個別面談時にセミナー資料で説明を受けました。

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＜不動産投資は、他人の資本を使える唯一の投資＞
①物件の担保力で、融資を受けることができる。
→不動産の担保評価＝信用力になる。

担保基準は、築年数、立地、広さなど

②他人の資本で自分の資産を作れる。
例えば、１５００万の物件を購入する場合、
１００万を自己資金で、残りの１４００万を借入というのが可能です。

不動産投資は知識や経験がなくても、「不動産の担保力」が信用力となり、
銀行からローンを借りることができます。つまりレバレッジが聞きます。

レバレッジとはてこの原理ですが、少額の頭金で大きい価格の物件を購入できるということです。

借入をしてもその返済は家賃を払っている他人がしているので、
他人資本で自分の資産が作れます。

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私が一番不動産投資に魅力を感じている部分でもあります。
なぜなら、自分の資金をほとんど使うことはなく、資産形成ができてしまうからです。

家賃からローン返済額と修繕費・管理費を引いたのが手取りになりますが、
その家賃は自分ではなく、入居者が払います。間接的ですが、
ローンの支払いは入居者が払っているような感じですから。

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